2021年是中国共产党百年华诞之年，也是“十四五”规划开局之年，为引导全体干部职工秉承集团“创新图强”的企业精神，聚焦集团转型发展的难点、企业管理的痛点，以全员智慧全面提升工作效能和管理效益，助推企业转型发展，今年，湘潭城发集团继续开展“金点子”征集活动，广大职工积极参与，经初步评审，有7个“金点子”入围复赛。

我们在湘潭城发集团微信公众号上分期展示了这些“金点子”，即将开展网络投票评选活动，网络投票评选结果将作为重要参考依据，并根据集团企业文化小组综合评审意见，最终评选出一、二、三等奖。

今天，我们为您展示最后一个入围的“金点子”。

金点子七：“追病溯源，对症下药”引入合适产业，盘活片区土地资源

面对目前土地市场招商难及针对城投公司融资受限问题，该采取怎样的措施应对，化解难题？

土地招商难点分析

大环境下中央到地方先后多次采取宏观调控手段，导致二级市场中的房地产开发商难以从银行融到项目开发资金，从而减缓脚步，推动房子回归居住属性，房地产公司对于投资持谨慎态度，短期内无法改变。个人认为，目前重点在于解决人口净流出问题，扩大住房需求才是关键。湘潭市总人口约272万，占全省总人口的4.1％，人口净流入不足，是导致土地招商推进困难的原因之一。 

融资受限原因分析

表面上看目前集团融资难是受《银行保险机构进一步做好地方政府隐性债务风险防范化解工作的指导意见》（银保监发〔2021〕15号）政策的影响，为控制地方性政府隐债规模，加之目前债务化解压力大所致，究其根本在于集团过去的经营方式单一，主要精力在城市基础设施及公共配套建设上，经营渠道单一，资源积累薄弱等，导致目前融资推进困难。

建议：导入合适产业

鉴于以上，从集团长远发展来看，建议以市场化转型为契机，在加大市场化经营性项目投资力度的基础上，利用现有土地资源，依法依规在片区内导入合适产业。例如，推进落实“中医康养”“文体商业综合体”等目前国家大力扶持、提倡的产业，不仅能为全市提供一部分就业岗位，增加岗位需求吸引留住人口，还能打响城市新名片，取得一定社会效益，并且在项目建成产出直接经济效益的同时，还可通过经营性项目融资杠杆，置换地块内沉淀资金，实现盘活周边土地资源，进而带动房地产市场。

以下是万楼碧泉湖片区“中医康养”项目、文体商业综合体项目两个产业项目的“金点子”。

万楼碧泉湖片区“中医康养”项目

一、总体思路

以“产业为依托，民族为特色，健康为亮点”。打造湘潭多业态康养综合体。发挥中医院中医药文化特色，结合碧泉湖绝佳的生态环境，打造一个融医疗保健、健康养生为特色的康养综合体。

二、项目基本情况

（一）区位范围

地块位于万楼新城中部偏西，护潭路与江南大道交汇处，毗邻碧泉湖、湘潭中医院、益智建元中学与湘潭大学城。东至江南大道、南至护潭路、西临碧泉湖、北到益智建元中学，规划净用地面积为8.09公顷（121.29亩）。

（二）建设内容与规模

根据项目的具体情况，合理配置各类型用地的比例，充分考虑到实施的可行性。本着统一规划、分期实施、远近结合的原则进行项目各类功能区的规划布局，主要包含医疗、康复、养老和服务配套等。

1、医疗：规划布置在南侧，与南侧的中医院相呼应，主要包含幼儿医疗中心、老年医疗中心、综合体检中心、医美整形、形体矫正、血透中心、牙科、眼科等，建筑面积约3.8万㎡。

2、康复：规划布置在地块北侧，靠近益智建元中学，主要包含月子中心、产前、产中、产后一站式服务、健康图书馆、健康管理中心、心里咨询与中医结合、中医康复治疗（针灸、理疗、艾灸等）、健康俱乐部等，建筑面积约7.08万㎡。

3、养老：规划布置在地块西侧，主要包含老年公寓、颐养学院（老年活动中心）、服务中心、老年照料中心等，建筑面积约5.06万㎡。

4、服务配套：规划布置在地块西侧偏中，靠近碧泉湖，主要包含商业、食堂、公共活动中心、理疗会所、幼儿成长计划、中医康养讲堂、健康产业总部、户外体育健身设施、环卫设施和市政公用设施等，建筑面积约4.25万㎡。

（三）运营模式

1、采取与湘潭市中心医院、中医院、五医院、六医院、妇幼保健院、口腔医院、湘潭市民康医院、仁和医院，美年大健康、爱尔眼科、亚韩、雅美美容整形医院等具有相应资质且有一定品牌影响力的医疗、康养、美容整形机构开展深入合作； 

2、自主运营老年公寓、商业出租、食堂承包项目。

三、项目投资估算及资金筹措

（一）项目总投资

本项目总投资为119315.01万元，其中工程费用65741.43万元，工程建设其他费用9631.31万元，预备费7537.27万元，建设用地费36405万元。

（二）项目期限

本项目经营期限15年，其中包括建设期3年，运营期12年。

四、收入测算

（一）租金收入

1、幼儿医疗中心、老年医疗、综合体检、医美整形、形体矫正、血透、牙科、眼科、月子、心理咨询、中医康复治疗、老年照料、幼儿成长计划中心及理疗会所等基础服务场所，总建筑面积71990㎡，租金1.85元/平方米/日，第一年收入4861.12万元。

2、健康图书馆、健康管理中心、健康俱乐部、颐养学院、服务中心、公共活动中心、银行、中医康养讲堂、健康产业总部、地下车库等综合配套服务设施，总建筑面积144260㎡，租金1.65元/平方米/日，第一年收入8688.06万元。

3、商业门面总建筑面积15000㎡，租金1.95元/平方米/日，第一年收入1067.63万元。

4、收入210万元/年。

5、老年公寓总建筑面积25000㎡，租金1.85元/平方米估算，第一年收入1688.13万元。

6、配套机动车停车位2000个（其中地面停车位400个、地下停车位1600个），租金均按10元/个/日估算，第一年收入730万元。

（二）物业管理费

物业管理采用委托运营的模式进行，物业管理服务费按2.0元/月/㎡估算。委托方与运营方根据委托协议按7.5:2.5比例分配运营收入，即委托方每月每平方米1.5元，运营方每月每平方米0.5元。物业管理部分建筑面积202250平方米，物业管理费1.5元/平方米/月，第一年收入 364.05万元。

上述收入均按项目投入使用后第一年收入所得测算，未考虑出租率、租金涨幅、购销成本、折旧、税费等因素（具体以可行性研究报告为准）。

综上所得，项目建成后，第一年租金及物业管理费合计收入为17608.99万元，项目经营期内总经营性收入合计211307.88万元。

文体商业综合体项目

一、政策导向

（一）国家层面

国务院印发《全民健身计划（2021-2025）年》，就今后一时期促进全民健身更高水平发展，更好满足人民群众的健身和健康需求做出部署。文件明确到2025年，全民健身公共服务体系更加完善，人民群众健身更加便利，带动全国体育行业总规模达到5万亿元，较2019年水平增长70%。

（二）省级层面

《湖南省“十四五”新型城镇化规划》通知要求，长株潭都市圈需承担生态环保、休闲旅游、体育健身、文化展示、康养娱乐、研学教育、现代农业和对外交流等功能；要求探索生态优势转化为经济优势的有效途径，大力发展科创研发、信息技术、数字经济、设计创意、康养休闲、文体旅游、体育运动等绿色创新产业，推动绿色融合发展。

二、建设理念

顺势而为，谋求符合国家政策导向、城市总体规划，充分利用片区土地资源，开拓公司自主经营方向，进一步推进集团市场化转型升级，在创造经济效益的同时，同步提升片区土地价值、打造具有一定品牌影响力的文体商业综合体项目。

三、选址分析

位于万楼滨水片区内万楼26号地块，北至霞城路、南临二级渠、西临熙春北路、东至思贤路，总面积约85亩。

（一）人口集中。万楼滨水片区规划多为二类居住用地，面积近1123.84亩，周边已建成的住宅小区即有步步高新天地住宅小区。项目建成后短期内即可辐射覆盖周边100万居民。

（二）交通便利。北临北二环和四大桥，连通本市东西城区；西侧潭州大道城市快速道至长沙半小时，在吸收片区内人流的同时辐射本市城区及周边城市。

（三）配套完善。二级渠景观工程全速推进，师大附小即将交付，周边规划了师大附中、四桥桥头公园等其他配套设施。

四、建设内容

以体育运动为核心，商业配套、大健康三大业态构成。

（一）体育运动：区分儿童专属运动空间、成人活动区、老年区三大板块。

1、儿童专属运动空间：梦工厂水上公园、滑雪滑冰乐园、水族馆、冰球场、儿童攀岩、蹦床公园、团建场地及相关培训等；

2、成人活动区：竞技馆（篮球馆、羽毛球馆、网球馆、排球馆、保龄球馆、足球场等运动竞技场所）、健身馆、游泳馆、瑜伽等；

3、老年区：图书馆、棋牌类休闲项目等。

（二）商业配套：演艺厅、行政会议厅、大型商场、美发沙龙、spa服务、零售业态方面的运动品牌以及餐饮商户、自营咖啡馆等；

（三）大健康：健康、营养、形象管理、理疗等。

五、运营模式

重点采取自主运营模式，辅以招商合作方式推进，如在配套商业引入奥特莱斯、沃尔玛等品牌入驻。

六、成功案例

案例一

新加坡淡滨尼天地

新一代社区模式典范

淡滨尼天地总建筑面积达12万㎡，整体建筑布局呈回字型，与公共绿地结合并形成更有活力的城市街景，是新一代社区中心开发模式的典范。秉承以人为本的设计理念，将公共服务中心、运动场、图书馆、家庭医疗中心、运动科技中心、游泳馆、乐龄活动中心、民众俱乐部和零售商店等各功能区散布其中。中心的足球场除了成为社区大型活动的主要场地，平日也是居民晨运、散步、休闲的绿色市镇广场。

案例二

迪拜 SPORT SOCIETY

全球最大的体育综合体

Sport Society 位于迪拜发展最为成熟的住宅区，是全球最大的体育综合体，辐射范围覆盖超过100万居民。面积约8万平方米，共有3层，由体育、零售、大健康3大业态构成。体育主题是其最为突出的特色。

体育业态方面有健身、竞技、攀岩等，零售业态方面的运动品牌以及餐饮商户。一楼是一个巨大的竞技场，灵活性极强，整层空间可以作为超过40种运动的竞技场，包括足球、篮球、保龄球、棒球、高尔夫等。三楼是奥特莱斯，容纳着众多运动品牌；同时，餐饮商户也全部集中在三楼，其中还包括自营咖啡厅。大健康业态有一个诊所和一个医疗中心，主要提供运动康复，以及因运动造成的身体损伤等疾病治疗。

活动屋顶在需要时也可“变身”为一个运动场；室外 LED 屏幕主要用作赛事转播，室内屏幕除了可服务于赛事之外，亦可用作艺术装置。

七、“网红”体育综合体带来的启示

当下，国内的体育服务综合体也逐渐多了起来。结合国外案例及国内现实状况，值得体育综合体的开发运营者借鉴：

（一）善于发掘城市可用空间

在用地紧张的城市找到增量空间做体育综合体难度较大，因此，我们可以利用旧厂房改造，或者利用闲置的商业空间。

（二）体育+服务+健康业态，形成聚合效应

国内的体育综合体目前涉及的业态相对分散、单一，更常见的是在体育综合体内举办各类游乐活动。

而健康医疗业态作为附属的必要服务，已成为国外体育综合体不可缺少的一部分。打造健康生活生态圈，形成聚合效应，可以成为国内体育综合体的下一个发展方向。

体育综合体是城市综合体的延伸，在体育、娱乐、餐饮与零售等各业态间相互依存、相得益彰。国家出台多项政策大力扶持体育产业发展，体育综合体作为体育产业发展的重要载体之 一，不仅能满足家庭式消费需求，也能以消费带动产业的发展、片区的发展。

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