2020年4月30日，中国证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（下称《通知》）。之后中国证监会发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的征求意见稿。《指引》共45条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

那什么是REITs？它能给我们后续的工作带来什么方面的影响呢？本文尝试从以下两个方面来解读这个具有划时代意义的金融政策。

一、什么是REITs

首先，REITs(Real Estate Investment Trust)是个舶来品，1960年诞生自美国。名字翻译过来，就是“不动产投资信托基金”。基金好理解。不动产，那不就是房地产吗？可以这么说。国外REITs大部分的底层资产，都是以房地产为主。发展到后来，高速、轨道交通、天然气管线等基建类REITs，也被准许发行。以美国为例：2019年6月，美国权益型REITs市值1.15万亿美元，在166只权益型REITs中，共有5只基础设施REITs，其中4只属于通信行业，1只属于能源基础设施行业。

REITs分公募、私募。公募REITs可以公开募资，并且在二级市场交易，流动性比较好。私募REITs具有一定资金门槛，不能上市交易，普通老百姓是不用考虑了。这样梳理一下就清楚了：

公募REITs简单来说，就是一群投资者把钱集中到一起，交给基金经理，由他去投资房地产或基建项目。基金经理扮演资管机构的角色，以股权收购方式，持有各个项目的底层资产。等项目赚到钱，需要拿出90%以上的收益给投资者分红。在这一过程中，不动产或基建项目经过打包，变成了具有金融属性的REITs产品，并在二级市场交易流通，就叫“资产证券化”。而对地产商或基建开发商来说，REITs也帮了大忙。可以一次性把资产卖给投资人，企业不仅能快速回笼资金，还多了一条退出渠道。甩开重资产包袱，转向轻资产运营。

从通知内容来看，国内的REITs基金，主要由发改委牵头推进，有比较强的政策性。国内公募REITs聚焦的重点行业，还是以交运、环保、新基建等公共事业为主。像仓储物流、收费公路等、污水垃圾处理这类老基建，以及信息网络、高科技园区等新基建。

不过前面提到，基建类REITs的回报一般不怎么高，按照美国的经验，年化收益率一般在6%-7%。而且只投资那些已经投入使用的基础设施资产，不会涉及刚开发的项目。我国同样，按照《指引》规定，中国的基建REITs基金，应当投资那些经营3年以上，且已经产生稳定现金流的项目。那些依赖财政补贴才能续命的项目，是无法发行REITs基金的。而且根据文件，首批试点的REITs基金，主要是封闭式的。也就是说，你买了后不能直接赎回，想要换手只能在公开市场上找接盘侠。

二、对未来工作的影响

解读1

基础设施REITs有利于化解地方政府债务风险、盘活基础设施存量资产，从而提高实体经济质效

据北大光华的研究报告，在中央推出“4万亿”投资计划刺激宏观经济之后，2017年底政府显性债务规模为16.47万亿，地方政府债务（显性+隐性）共约39-43万亿，地方政府的高杠杆带来了系统风险的积聚。

由此带来的我国基础设施存量市场规模已超过100万亿，依据国家统计局数据，我国人均基础设施存量水平仅相当于发达国家的20%-30%，因此还存在大量的基础设施投资建设需求。

因我国REITs权益类证券化工具的缺失，基础设施的资金融通存在着天然缺陷，公司债、ABS无法实现出表、PPP的模式受众小且无法标准化，公募REITs的适时推出可显著降低地方政府的财务杠杆，实现基础设施产品的股权投资、大众化投资，同时也能实现基础设施投资的市场化改革，从而切实的快速提高实体经济的质效水平。

通过前文所述，基础设施REITs很好的解决了投资高回报周期长的基础设施项目资金回笼的问题。通过长期型的权益化投资，解决了原本流动性不佳资产的流动性问题。从而为激活后续的项目建设。形成一个良性的循环创造条件。

结合集团的资产现状,除开代建的城市道路之外，集团有很多沉淀的项目资产。例如弱电管网、城市综合管廊、垃圾处理场和体育中心等资产都是有经营性价值。例如城市综合管廊，涉及通信、电力、燃气、供水、供暖、污水等多个方面。涉及的企业单位政府部门也非常多，很容易形成了多头投入，产权不清晰的情况，拉链马路的现象时常发生。如果能够将上述相关企业进行整合，共同组建全市层面的城市综合管廊投资运营管理公司。对全市的地下管廊的建设进行统一规划和投资。将全市的地下管廊资源统归这家公司统一管理和运营，通过租金的方式长期租赁使用上述的管道。再通过基础设施REITs工具，将上述资产收入打包进入公募基金市场从而形成循环投资。同时又将集团现有的沉淀资产进行了有效的盘活。

解读2

疏通储蓄转化为稳定权益类投资的通道，降低实体经济杠杆

对于推进基础设施REITs的重要意义中，《通知》中着重提到“应拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，完善储蓄转化投资机制，降低实体经济杠杆”；公募REITs作为一种标准化的REITs产品，有助于实现实体经济的降杠杆，对于金融体系“不发生系统性风险的底线”要求意义深远。

可见基础设施不应仅是一种融资工具，同时也是一种投资工具，本身由于所有权的转移能够通过REITs的内在定价机制实现价值的锚定，一方面有利于发起人所持资产价值的实现，同时也有利于投资人获取稳定的投资回报。

但是目前国内投资的产品种类还是比较多的，REITs的普遍回报率如前文所述并不高。故可以有利于撬动保险资金等其他风控要求较高的资金进入基础设施投资领域。

解读3

做好公募REITs个案试点工作，坚持以点带面逐渐铺开

截止2019年底，类REITs产品中，发行过包括物流、产业园、高速公路在内的基础设施REITs共有6单产品，相对商业物业数量较少，因此推行基础设施公募REITs还有待扎扎实实做好试点工作以及之后相关制度的不断完善。

自2014年中信启航发行以来，截止2019年12月底，在五年多的时间中我国已有155单类REITs及CMBS（不包含CMBN）产品在上海/深圳证券交易所挂牌，其中类REITs产品已成功发行70单，合计规模1,360.64亿元。

参照类REITs的发展，公募REITs当前还需要试点前政策指引工作以及试点项目的评估，在试点工作做好后有望实现规模的快速提升。

解读4

聚焦基础设施建设重点区域、重点行业

《通知》中提到，发展基础设施REITs应做到：

1.聚焦重点区域：“优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。”

《通知》中提到的区域均为近年来国家多次提到的重点政策导向发展区域，这些区域本身就具有较强的经济实力，是最适合公募REITs的试点区域，未来在发展成熟后，将有望快速向全国推广。

2.聚焦重点行业：“优先支持基础设施补短板行业，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。”

仓储、物流类型的不动产已在我国成功发行了类REITs，做出了很好的示范效应，未来公募REITs的发展重点还将拓展到固废处理、市政工程、产业园以及国家大力发展的新基建领域，符合国家的政策方针导向，有利于经济的转型升级。

解读5

做好资产遴选工作以及风险审核工作

REITs属于不动产证券化产品，需要底层资产的严格挑选，这将严重影响未来REITs产品的分红收益情况；由于公募REITs是一种面向大众的标准化股性产品，风险的审核将对于产品的发展成熟具有重要意义。

解读6

需加强融资用途管理工作，形成良性投资循环

《通知》中提到“转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目，形成投资良性循环。”

REITs是一种具有高度透明化的产品，参照国外的发展经验，资金的使用会受到严格的监管，也有赖于未来发布的产品细则中对于这方面的严格规范；只有实现对于募集资金使用的正常引导才能实现良性的投资循环，达到服务实体经济的目的。

解读7

实行专业的管理人筛选与考核，实现资产持续稳定运营

《通知》中提到“符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，可依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金”，可见未来会对于管理人设立清单与考核制度，严控管理人资格。

出于风险角度的考量，试点初期，发行的公募基金将只能购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，也体现了管理人对于产品的整体风险了解与把控程度意义重大。

解读8

监管与实施细则期待完善

《通知》中提到“中国证监会指导各派出机构、沪深证券交易所、中国证券业协会与中国证券投资基金业协会制定完善试点项目遴选相关配套措施，加强基础设施REITs的业务过程监管，并结合实践情况，适时完善法律制度保障。”

本次《通知》的发布是中国公募REITs的历史起点，相信未来将会不断有相关政策出台，积极引导中国公募REITs在基础设施领域的快速发展并不断拓展到不动产的各个领域，支持中国经济的持续健康发展。

综上所述，此次基础设施REITs的政策发布从长远来看是一个非常好的金融工具。所以在这个基础上集团应提前做好原有资产确权整合和新项目策划两个方面的工作。依据政策文件所确定的几个试点范围，推出一批垃圾处理、仓储物流等稳定收益性项目。为REITs的在全国的全面推广做好准备。